Статья 379

Статья 379. Понятие жилья.

1. Жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.

Право на жилье является одним из главных неотъемлемых прав человека, провозглашенных в. 47 Конституции Украины. Это право означает не только возможность человека получить жилье в собственность или в пользование, но и право человека на проживание в жилом помещении. При этом Конституция провозглашает принцип обеспечения государством создания условий, необходимых человеку для приобретения жилья в собственность или в пользование и невозможности принудительного лишения жилья иначе как на основании закона по решению суда.

ГК Украины 2003 г. впервые закрепил на законодательном уровне термин "жилье" как объект права собственности или иного титульного права. До его принятия в Украине не было законодательного определения термина "жилье" ни в Жилищном кодексе Украинской ССР, ни в Законе Украины "О собственности", ни в другом законодательном акте. Лишь в постановлении Пленума ВСУ "О судебной практике по делам о корыстных преступлениях против частной собственности" от 25.12.92 г. N 12 в п. 30 приводилось следующее определение жилья: "это помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (частный дом. квартира, комната в гостинице, дача, садовый дом и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества или удовлетворения иных потребностей человека (балконы, веранды, кладовые и т.п.) ". Как видно из данного определения, под жильем подразумевалось любое помещение, предназначенное для проживания человека (в том числе временного) и обеспечение его потребностей.

Понятие «жилище», помещенное в ст. 379 ГК Украины, является более удачным, ведь оно не только устанавливает перечень объектов, которые могут признаваться жилищем, но и определяет конкретные признаки, которым оно должно отвечать и отсутствие которых предопределяет невозможность отнесения такого помещения в состав жилых.

Вообще в украинском языке термин "жилье" означает помещение, предназначенное для жизни людей, или место для пребывания и проживания людей (Словарь синонимов украинского языка: в 2-х т. - К. Наук. Мысль, 2001. - Т. 1. - С. 496 - 497.

В юридической литературе жилье рассматривается с нескольких точек зрения. Во-первых, как место жительства и, во-вторых, как объект права собственности. И независимо от того, с какой точки зрения оно рассматривается, жилье имеет ряд общих признаков.

Первым признаком является назначение для проживания в нем человека, который удостоверяет принадлежность жилья к жилищному фонду Украины.

Так, согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР, жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, находящихся на территории Украины. При этом не входят в жилой фонд нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера. Согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР, жилищный фонд включает: жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям (общественный жилищный фонд); жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов) жилые дома (части домов), квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности (частный жилищный фонд); квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, предоставляются гражданам, которые в соответствии с законом нуждаются в социальной защите (жилищный фонд социального назначения.

Содержание назначения жилья определяется ст. 6 ЖК РСФСР, согласно которому жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Также запрещается предоставлять помещения в жилых домах для нужд промышленного характера (по новому ГК - для нужд промышленного производства.

Как уже отмечалось, жилье можно рассматривать как место жительства, избираемый гражданином для постоянного или преимущественного проживания в нем. Под местом жительства понимается жилой дом, квартира, другое помещение, пригодное для проживания в нем (общежитие, гостиница и т.д.), в соответствующем населенном пункте, в котором физическое лицо проживает постоянно, преимущественно или временно (ст. 29 ГК.

Как видно из данного определения, термин "жилье" содержит более жесткие требования по сравнению с местом проживания. Итак, не любое место жительства может быть признано жильем (например, отель, санаторий, приют и др.

Если рассматривать жилье как объект права собственности или предмет отдельных видов обязательств, то необходимо отметить отсутствие в ЦК единого подхода к применению этого термина. Так, в частности, в Книге третьей "Право собственности" вообще не дается примерный перечень объектов права собственности, а потому такой объект, как "жилье", или любой другой не указывается. Среди предметов договора купли-продажи, предусмотренных главой 54 ГК, определяются жилой дом, квартира и прочее недвижимое имущество. Статья 750 ГК предусматривает обязанность приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) обеспечить отчуждателя жильем (при этом имеется в виду предоставление ему места проживания в доме (квартире), которая была передана приобретателю в собственность по договору пожизненного содержания). Употребляется термин «жилище» также в главе 59 ГК, регламентирующей договор найма жилья. Так, в частности, согласно ст. 810, по договору найма жилья наймодатель передает нанимателю жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Статья 812 определяет такой вид жилья, которое может быть предметом договора найма, как помещение (под которым подразумевается квартира или ее часть, жилой дом или его часть), что должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Как видно из указанной статьи, в ней применяется термин "помещение", который употребляется в значении, тождественном термина "жилье" (Словарь синонимов украинского языка: в 2-х т. - К. Наук. Мысль, 2001. - Т. 2. - С. 496). При этом даже в том случае, когда нанимателем выступает юридическое лицо, жилье предоставляется в пользование только для проживания в нем физических лиц (ст. 813 ГК.

Вторым признаком жилья является пригодность жилья для проживания в нем человека. Это означает, что жилье должно соответствовать всем строительным, архитектурным, санитарным, пожарным и другим нормам, благодаря которым возможно безопасное проживание в нем человека. Это определяется непосредственно в процессе ввода жилого дома в эксплуатацию (постановление КМУ "О Порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов" от 22 сентября 2004 года N 1243, приказ Госстроя Украины 27.01.2005 N 21.

Пригодность жилья для проживания в нем человека регламентируется жилищным законодательством Украины. Согласно ЗУ "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" от 22 декабря 2006 нежилые здания - жилые здания, которые согласно законодательству признаны аварийными или ветхими. Так, в частности, непригодным для проживания признается дом, который имеет более 81% физического износа (приказ Госжилкоммунхоза от 2 июля 1993 г. N 52). Кроме того, пригодность для проживания человека нового здания определяется путем введения его в эксплуатацию соответствующими специалистами и соответствующим регистрацией нововозведенного дома как жилого в порядке, определенном для регистрации объектов недвижимости.

Пригодность жилья для проживания обеспечивается проведением периодического технического обслуживания жилых домов, которое осуществляется в порядке, определенном Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 N 76. Согласно этим Правилам, под техническим обслуживанием жилых домов понимается комплекс работ, направленных на поддержку исправности элементов зданий или заданных параметров и режимов работы технического оборудования, в частности, контроль за их состоянием, обеспечение исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.п. Такой контроль за техническим состоянием осуществляется путем внедрения системы технического осмотра жилых домов, которая включает проведение плановых и внеплановых осмотров.

Плановые осмотры жилых домов могут быть общими (весенний и осенний осмотры) и профилактическими. Общие осмотры предусматривают комплексное обследование комиссией элементов помещений дома, а также их внешнего благоустройства с целью определения технического и санитарного состояния, выявления неисправностей и принятия решений по их устранению, а также определение готовности домов к эксплуатации в следующий период. Обзор осуществляется комиссией, в состав которой входят соответствующие специалисты исполнителя услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и представители общественных организаций, правления ЖСК и ОСМД. В случае необходимости в состав комиссий могут включаться специалисты - эксперты проектных институтов и специализированных организаций.

Профилактические осмотры жилых зданий и их конструктивных элементов осуществляются соответствующими специалистами исполнителя услуг (субъект хозяйствования, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю согласно условиям договора) согласно установленной периодичности. Профилактическое обслуживание домов заключается в устранении мелких неисправностей элементов зданий с целью обеспечения их бесперебойной работы, а также предупреждения нарушений санитарно-гигиенических требований к помещениям домов, наладка и регулирование отдельных видов технических устройств.

Внеплановые осмотры (которые осуществляются комиссией или отдельными работниками исполнителя услуг, в зависимости от объема и характера повреждений) предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Выявленные в процессе общего и внепланового осмотра неисправности и причины, их вызвавшие, а также техническое состояние элементов жилого дома записываются в журнале учета результатов осмотра, который заводится исполнителем услуг. Обобщенные сведения о техническом состоянии жилого дома и о проведенных ремонтах отражаются ежегодно в техническом паспорте дома. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или зданий, оползней или нарушения нормальной работы оборудования, устраняются исполнителем услуг с привлечением в случае необходимости, специализированной организации. Исполнитель услуг должен употреблять срочные меры для обеспечения безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся, владельца дома или уполномоченное им лицо.

Для централизованного управления и контроля за техническим состоянием жилого фонда создаются объединенные диспетчерские службы (или районные диспетчерские службы на микрорайоны или группы домов.

Статья 379 ГК определяет такие виды жилья: жилой дом, квартира и другие помещения, определение которых дается в статьях 380 - 382.

Основания приобретения в собственность жилых домов и квартир зависят от вида жилищного фонда, к которому они относятся. Так, в частности, согласно ст. 47 Конституции, гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату согласно закону. Очевидно, данное жилье может предоставляться как в собственность, так и в пользование. Подробно порядок приобретения ими квартир определяется Жилищным кодексом УССР, а также ЗУ "О жилищном фонде социального назначения" от 12 января 2006 г. Так, согласно указанному Закону социальное жилье - жилье всех форм собственности (кроме социальных общежитий) из жилищного фонда социального назначения, безвозмездно предоставляется гражданам Украины, нуждающимся в социальной защите, на основании договора найма на определенный срок. При этом такое жилье предоставляется только в пользование и не подлежит поднайма, бронированию, приватизации, продаже, дарению, выкупу и залогу.

Согласно положениям гражданского законодательства, право собственности на жилье может возникать на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания), в порядке наследования, приватизации и др.

Порядок приобретения в собственность жилья в порядке приватизации регламентируется Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда.