Застройка территорий жилыми домами

Застройка территорий жилыми домами. Отступ жилого дома от границы тротуара или красной линии застройки. Расстояния между домами и от границ приусадебного участка.

При производстве и приемке земляных работ, устройстве оснований и фундаментов при строительстве новых зданий и сооружений, их реконструкции или расширении необходимо соблюдать требования СНиП 2.02.01-83 Основания зданий и сооружений , СНиП 3.02.01-87 Земляные сооружения, основания и фундаменты , СНиП 3.01.01-85* Организация строительного производства и СНиП 12.01-2004 Организация строительства.

Требования к безопасности и эксплуатационным характеристикам односемейных отдельно стоящих и блокированных жилых домов обусловлены требованиями СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные.

1. Застройка территорий жилыми домами.

Планировка и застройка городских и сельских поселений выполняется в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* . При планировке и застройке городских и сельских поселений необходимо обеспечивать условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и малоподвижных групп населения в соответствии с требованиями ВСН 62-91 . утвержденных Госкомархитектурой.

С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена.

для размещения жилищного фонда . общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов.

а также отдельных коммунальных и промышленных объектов . не требующих устройства санитарно-защитных зон.

для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Организацию территории сельского поселения согласно СНиП 2.07.01-89* следует предусматривать в увязке с общей функциональной организацией территории хозяйства . как правило, выделяя селитебную и производственную территории.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89* - планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, обеспечивая.

компактное размещение и взаимосвязь функциональных зон.

рациональное районирование территории в увязке с системой общественных центров, инженерно-транспортной инфраструктурой.

эффективное использование территории в зависимости от её градостроительной ценности.

комплексный учет архитектурно-градостроительных традиций, природно-климатических, ландшафтных, национально-бытовых и других местных особенностей.

охрану окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89* - размещение индивидуального строительства в городах следует предусматривать.

в пределах городской черты - преимущественно на свободных территориях . включая территории, ранее считавшиеся не пригодными для строительства, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной усадебной застройки, в районах безусадебной застройки при её уплотнении и в целях сохранения характера сложившейся городской среды.

на территориях пригородных зон - на резервных территориях, включаемых в городскую черту.

в новых и развивающихся поселках . расположенных в пределах транспортной доступности города 30-40 мин.

Районы индивидуальной усадебной застройки в городах не следует размещать на главных направлениях развития многоэтажного строительства на перспективу.

В районах индивидуальной застройки следует предусматривать озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории . размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования.

Размеры приусадебных (приквартирных) земельных участков . выделяемых в городах на индивидуальный дом или на одну квартиру . принимают в порядке, установленном местными органами власти.

2. Отступ жилого дома от границы тротуара или красной линии застройки.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2.14 - жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать . как правило, с отступом от красных линий . По красной линии ДОПУСКАЕТСЯ размещать жилые здания с встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения . а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки - и жилые здания с квартирами в первых этажах.

В районах усадебной застройки - жилые дома могут размещаться по красной линии жилых улиц в соответствии со сложившимися местными традициями.

Обычно правила застройки усадебных домов регламентируют отступ дома от границы тротуара (красной линии) не менее 4…5 м . Такое расстояние позволяет отделить дом от улицы зелёными насаждениями, защитить его от пыли и шума . лучше организовать пространство улицы.

Однако можно на такие предпочтения и возразить. При небольшой ширине участка ( 15…25 м ) усадебный дом целесообразно располагать у его границы по улице квартальной застройки. Такое расположение способствует лучшему использованию участка.

создаёт оптимальные условия для наблюдения за усадьбой.

сокращает протяжённость внутриплощадочных сетей.

расширяет пространство перед домом.

сокращает внутриусадебные связи между постройками.

К сожалению, в настоящее время нет в архитектурных нормах городских и сельских поселений индивидуальной застройки чётких указаний по привязке индивидуальных жилых домов к границам улицы (красной линии), которых придерживались ранее при архитектурной планировке застраиваемых территорий. Поэтому и улицы частной застройки сейчас выглядят не улицами, а задворками с глухими заборами.

Схема застройки территории индивидуальными жилыми домами по красной линии поселения показана на рис.1.

Красная линия застройки в архитектурном управлении районом или городом должна определяться в большинстве случаев с учётом перспективного развития населённого пункта. Поэтому если не принимать во внимание данное требование, то отступление от красной линии застройки может привести в дальнейшем к дорогостоящему сносу и новому строительству при росте городов и превращении окраин поселений в центральные улицы.

Наиболее наглядным примером неправильного расположения дома является его сооружение не по предписанной (красной) линии застройки.

Схема геодезической привязки дома на участке строительства по красной линии застройки показана на рис.2.

Если архитекторы станут придерживаться этого правила, то возможно скоро сельские и городские улицы снова станут похожими на упорядоченную жилую застройку, а не на глухие поселения с высоченными стенами-заборами.

3. Расстояния между домами и от границ приусадебного участка.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2.12* расстояния между жилыми домами . жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать.

на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции (солнечного освещения), приведенными в п.9.19 настоящих норм.

нормами освещенности . приведенными в СНиП II-4-79.

а также в соответствии с противопожарными требованиями . приведенными в обязательном приложении 1 СНиП 2.07.01-89* (по табл.1.

При строительстве индивидуального дома застройщик обращает внимание в первую очередь на место строительства дома и второстепенным вспомогательным зданиям уделяет внимание меньше. Однако для места расположения их строительства также имеются строгие нормативы (по табл.1). из-за незнания которых допускается много ошибок, например, при установлении безопасных расстояний до надворных построек . В большинстве случаев это происходит тогда, когда постройка служила во время строительства временным жильём и затем расширилась в результате пристроек и надстроек. Как правило, это приводит к замечаниям со стороны органов строительного надзора при сдаче дома в эксплуатацию. И в результате нарушений согласованных проектных требований строение сносится.

Нередко случается также, что застройщик в конце строительства изменяет свой согласованный проект и строит здание с отличающимися размерами и характером его назначения, в таком случае разбивка участка оказывается другой и строительство выполняется с нарушением нормативных расстояний между сооружениями на участке.

Неприятными последствиями сопровождается устройство водопоглощающего канализационного колодца в пределах охранной зоны вокруг колодца питьевой воды.

Нередко вызывает неожиданную осадку фундамента слишком близко расположенный к дому водопоглощающий колодец в результате изменения структуры подстилающего грунта и т.п.

Много спорных вопросов не возникнет у застройщика, если он знает, что карнизный свес дома . построенного вдоль боковой границы участка, может выступать на 0,5 м . Но в этом случае орган стройнадзора может потребовать устройства водосточного жёлоба и отведения осадков на свою территорию . Это единственный случай, когда строительные нормы разрешают вторгаться на соседний участок.

Расстояние от веранд и стен дома с окнами жилых комнат до хозяйственного сарая и гаража . а также расстояния от последних до соседнего дома в пределах двух усадеб необходимо принимать не менее 10 м или предусматривать пристройку сарая и гаража к одно-, двухквартирному дому, к стенам без оконных проёмов.

Схема привязки жилого дома с указанием расстояния от границ участка и между домами и постройками на приусадебном участке показаны на рис.3.

ПРИМЕЧАНИЕ: Сараи для животных и птицы . одиночные и двойные, а также бани необходимо размещать от жилого дома на расстоянии не менее 10 м.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы.

не менее 15 м - для жилых зданий высотой 2-3 этажа.

не менее 20 м - для жилых зданий высотой 4 этажа.

не менее 10 м - между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат.

ПРИМЕЧАНИЕ: Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности . если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

В районах усадебной застройки.

расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках . по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее . как правило, 6 м (см.табл.2.

а расстояние до сарая для скота и птицы - в соответствии с п.2.19* СНиП 2.07.01-89* хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии - не менее 1 м.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2.19*- в сельских поселениях сараи для скота и птицы следует предусматривать на расстоянии от окон жилых помещений дома.

одиночные или двойные - не менее 15 м.

до 8 блоков - не менее 25 м.

свыше 8 до 30 блоков - не менее 50 м.

свыше 30 блоков - не менее 100 м.

Размещаемые в сельских поселениях группы сараев должны содержать не более 30 блоков каждая . Площадь застройки сблокированных сараев для скота не должна превышать 800 м 2.

ПРИМЕЧАНИЕ: Для жителей секционных домов в сельских поселениях хозяйственные постройки для скота выделяются за пределами селитебной территории . При секционных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов . площадь которых определяется региональными (территориальными) строительными нормами, а при их отсутствии заданием на проектирование.

ПРИМЕЧАНИЕ: Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2 - допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом требований, приведенных (по табл.1) (см.ниже.

Расстояние между 1-2 квартирными домами на соседних приусадебных земельных участках . включая гаражи и хозяйственные постройки . принимают с учётом противопожарных норм - в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85* по табл.1.

Таблица 1: Расстояние между зданиями по степени их огнестойкости.

Степень огнестойкости здания.

Конструктивные характеристики зданий в зависимости от их степени огнестойкости.

Здания с несущими и ограждающими конструкциями из каменных материалов, бетона или ж/бетона. Для перекрытий допускается использовать деревянные конструкции, защищённые штукатуркой или трудногорючими листовыми или плитными материалами. К элементам покрытий не предъявляются требования по пределу огнестойкости, при этом элементы чердачного покрытия из древесины подвергаются огнезащитной обработке.

Здания преимущественно каркасные. Элементы каркаса - из стальных незащищённых конструкций. Ограждающие конструкции - из ст. профлиста и др. негорючих материалов с трудносгораемым утеплителем.

Здания с несущими и ограждающими конструкциями из древесины и др. горючих или трудногорючих материалов, защищённых от возгорания штукатуркой или трудногорючими листовыми и плитными материалами. К элементам покрытий с огнезащитным покрытием не предъявляются требования по пределам огнестойкости.

Здания преимущественно одноэтажные каркасные. Элементы каркаса - из стальных незащищённых конструкций. Ограждающие конструкции - из ст. профлиста и др. негорючих материалов с трудносгораемым утеплителем.

Здания, к несущим и ограждающим конструкциям которых не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня.

Примечания*: 1. Классификацию зданий по степени огнестойкости принимают в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85. 2. Расстоянием между зданиями и сооружениями считается расстояние в свету между наружными стенами или другими конструкциями. При наличии выступающих более чем на 1 м конструкций здании или сооружений, выполненных из горючих материалов . принимается расстояние между этими конструкциями. 3. Расстояние между стенами зданий без оконных проемов допускается уменьшать на 20% . за исключением зданий IIIа, IIIб, IV, IVа и V степеней огнестойкости. 4. В районах сейсмичностью 9 баллов расстояние между жилыми зданиями, а также между жилыми и общественными зданиями IVа, V степеней огнестойкости следует увеличивать на 20% . 5. Расстояния от зданий любой степени огнестойкости до зданий IIIа, IIIб, IV, IVа, V степеней огнестойкости в береговой полосе шириной 100 км . но не далее чем до ближайшего горного хребта . в климатических подрайонах IБ, IГ, IIА и IIБ следует увеличивать на 25% . 6*. Расстояния между жилыми зданиями IV и V степеней огнестойкости в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IIА следует увеличивать на 50% . 7. Для двухэтажных зданий каркасной и щитовой конструкции V степени огнестойкости, а также зданий, крытых горючими материалами . противопожарные расстояния необходимо увеличивать на 20% . 8. Расстояния между зданиями I и II степеней огнестойкости допускается предусматривать менее 6 м при условии . если стена более высокого здания . расположенная напротив другого здания, является противопожарной . 9. Расстояния от одно-, двухквартирных жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани) на приусадебном земельном участке до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках принимаются по табл. с учетом примеч.10 . Расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка (независимо от суммарной площади застройки) не нормируются . 10. Расстояния между жилыми зданиями, а также жилыми зданиями и хозяйственными постройками (сараями, гаражами, банями) не нормируются при суммарной площади застройки . включая незастроенную площадь между ними, равной наибольшей допустимой площади застройки (этажа) одного здания той же степени огнестойкости без противопожарных стен согласно требованиям СНиП 2.08.01-89. 11. Расстояния между хозяйственными постройками (сараями, гаражами, банями расположенными вне территории усадебных участков . не нормируются при условии . если площадь застройки сблокированных хозяйственных построек не превышает 800 м 2 . Расстояния между группами сблокированных хозяйственных построек принимаются по табл.1.

Минимальные расстояния от жилых и вспомогательных зданий I и II степеней огнестойкости до производственных зданий и гаражей I и II степеней огнестойкости следует принимать не менее 9 м.

При выборе проекта дома следует учитывать и ориентацию участка по сторонам света. Ориентация всех жилых комнат на одну северо-западную или северо-восточную сторону дома НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ. На указанный сектор горизонта допускается ориентировать не более 50% от всех жилых комнат в доме . Окна общей комнаты . как правило, ориентируют на улицу.

Летнее помещение (остеклённую веранду, террасу, крыльцо) желательно совмещать с входом в дом . Расположение и ориентация окон кухни зависят от многих факторов и решаются по-разному . Однако при наличии хозяйственного двора удобно, когда кухня имеет с ним визуальную связь . Окна спален предпочтительней ориентировать в сад.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89*п.2.13 - при проектировании квартальной жилой застройки следует предусматривать размещение площадок для отдыха, игр и т.д. . размеры которых и расстояния от них до жилых и общественных зданий принимать не менее приведенных по табл.2.

Таблица 2: Расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий.

Для стоянки автомашин.

Примечания: 1. Расстояния от площадок для занятий физкультурой устанавливаются в зависимости от их шумовых характеристик: - расстояния от площадок для сушки белья не нормируются, - расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м, - а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м. 2. Допускается уменьшать, но не более чем на 50% удельные размеры площадок: - для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД, IIА и IVА, IVГ, в районах с пыльными бурями при условии создания закрытых сооружений, для хозяйственных целей при застройке жилыми зданиями 9 этажей и выше; - для занятий физкультурой при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89*п.6.39* - расстояния от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок . предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей, и станций технического обслуживания - до жилых домов и общественных зданий . а также до участков школ, детских яслей-садов и лечебных учреждений стационарного типа, размещаемых на селитебных территориях, следует принимать не менее приведенных в табл.3.

Таблица 3: Расстояние от гаражей и открытых стоянок до жилых и общественных зданий.

Здания, до которых определяется расстояние.

* Определяется по согласованию с органами Государственного санитарно-эпидемиологического надзора. ** Для зданий гаражей III-V степеней огнестойкости расстояния следует принимать не менее 12 м.

Примечания*: 1. Расстояния следует определять от окон жилых и общественных зданий и от границ земельных участков общеобразовательных школ, детских дошкольных учреждений и лечебных учреждений со стационаром до стен гаража или границ открытой стоянки. 2. Расстояния от секционных жилых домов до открытых площадок вместимостью 101-300 машин, размещаемых вдоль продольных фасадов, следует принимать не менее 50 м. 3. Для гаражей I-II степеней огнестойкости указанные в табл.10* расстояния допускается сокращать на 25% при отсутствии в гаражах открывающихся окон, а также въездов, ориентированных в сторону жилых и общественных зданий. 4. Гаражи и открытые стоянки для хранений легковых автомобилей вместимостью более 300 машино-мест и станции технического обслуживания при числе постов более 30 следует размещать вне жилых районов на производственной территории на расстоянии не менее 50 м от жилых домов. Расстояния определяются по согласованию с органами Государственного санитарно-эпидемиологического надзора. 5. Для гаражей вместимостью более 10 машин указанные в табл. расстояния допускается принимать по интерполяции. 6. В одноэтажных гаражах боксового типа, принадлежащих гражданам, допускается устройство погребов.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89*п.4.12 - расстояния от зданий, сооружений, а также объектов инженерного благоустройства до деревьев и кустарников следует принимать по табл.4.

Таблица 4: Расстояние от зданий и объектов инженерного благоустройства до деревьев и кустарников.

Здание, сооружение, объект инженерного благоустройства.