Нормативное регулирование капитального ремонта жилищного фонда

Нормативное регулирование капитального ремонта жилищного фонда.

Капитальный ремонт жилых домов является важнейшей составной частью воспроизводства жилищного фонда. Как известно, только наращивание объемов жилищного строительства без увеличения объемов капитального ремонта жилищного фонда (и доведения их до нормативного уровня) в конечном счете, не только не увеличивает обеспеченность жильем (из-за значительного ветшания и выбытия жилищного фонда), но и может привести к обострению жилищной проблемы. В 2007 году жилищный фонд республики увеличился на 5,5 млн.кв.метров, а выбытие составило более 3,2 млн.кв.метров общей площади.

Хотя общая площадь ветхого и аварийного жилья в республике постоянно снижается (на начало 2008 года составляла 340,2 тыс.кв.метров, или 0,15 % от всего жилищного фонда, в 2006 году – 450 тыс.кв.метров и 0,2 %), однако эта проблема осложняется постоянным значительным «недоремонтом» жилищного фонда, невыполнением в установленные сроки плановых профилактических и ремонтных работ. Недостаток средств, направляемых на ремонт, реконструкцию и модернизацию жилья, приводит к его ускоренному износу.

По-мнению специалистов, чтобы решить проблему «недоремонта» ежегодные объемы капитального ремонта жилья должны составлять не менее 1,5 млн.кв.метров общей площади. В 2007 году сдано в эксплуатацию после капитального ремонта 974,2 тыс.кв.метров, и плановое задание на 2008 год составляет 1,044 тыс.кв.метров.

В 2008 году в Минске планируется ввести в эксплуатацию после капитального ремонта и тепловой модернизации 552 тыс.кв.метров жилья. Это 145 домов, из которых на 123 будет проведена тепловая модернизация. Планируется также заменить 243 устаревших лифта, что в два раза больше, чем в прошлом году. Вместе с тем, нормативный срок эксплуатации (25 лет) превышен у 3,5 тыс. лифтов и для решения проблемы ежегодно нужно менять 400 – 600 лифтов.

В соответствии с Программой развития жилищно-коммунального хозяйства республики до 2015 года ежегодный прирост объемов капитального ремонта и тепловой модернизации жилищного фонда должен составлять не менее 10.

Согласно определению, данному в СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений», капитальный ремонт зданий и сооружений - это ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации.

Одновременно с капитальным ремонтом зданий по решению заказчика может проводиться их модернизация. Модернизация – это совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах. При модернизации может осуществляться изменение планировки, без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, балконов, лоджий, замена отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий), улучшение архитектурной выразительности здания, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных.

Устройство новых балконов, лоджий, веранд, террас может производиться только при модернизации или реконструкции всего здания. Остекление балконов и лоджий жилых домов, расположенных на центральных улицах городов, перечень которых устанавливается местными исполнительными и распорядительными органами должно быть согласовано в установленном порядке.

Замена строительных конструкций и инженерных систем при капитальном ремонте зданий должна производиться при их значительном износе, но не ранее минимальных сроков их эффективной эксплуатации. Замена их до истечения указанных сроков должна производиться при наличии соответствующего обоснования.

При проведении капитального ремонта жилых домов в первую очередь осуществляются работы по замене кровель, стен, окон, подвалов, инженерного оборудования и систем. Все остальные работы производятся за счет отчислений собственников и нанимателей жилых помещений. Так, в 2007 году 54 процента затрат на капитальный ремонт составили отчисления граждан, а остальную часть финансировал бюджет.

Затраты на капитальный ремонт в среднем составляют 280 тыс.рублей на 1 кв.метр общей площади жилья. На тепловую модернизацию идет 35 % этих затрат, на замену инженерных сетей – 18 %, на замену систем электроснабжения – 13,4.

В рекомендуемый СНБ 1.04.02-02 (приложение А) перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, включены.

устранение местных деформаций путем перекладки и усиления несущих конструкций зданий и сооружений.

усиление (устройство) фундаментов под оборудование.

перекладка и усиление отдельных участков несущих каменных стен.

восстановление или усиление отдельных простенков, перемычек.

защита от шума и вибрации, устранение сырости, повышенной воздухопроницаемости и утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.

укрепление, усиление или замена перегородок.

замена участков деревянных перекрытий на несгораемые.

замена или усиление отдельных участков перекрытий.

дополнительное утепление чердачных перекрытий и покрытий.

полная замена кровли.

полная замена заполнений оконных проемов здания.

утепление вентиляционных шахт.

устройство козырька над входами в подъезды, подвалы и над балконами.

выполнение придомового благоустройства и озеленения с применением современных материалов и технологий.

установка оборудования для прочистки и санитарной обработки стволов мусоропроводов.

замена неисправных внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений, а также изношенного оборудования лифтов, мусоропроводов.

замена бытового газового оборудования.

ремонт и замена лифтов без изменения технических характеристик.

замена и ремонт изношенных элементов внутриквартирных и наружных инженерных сетей.

ремонт и наладка систем противопожарной автоматики, дымоудаления, устройство пожарных лестниц, заземления, радиоприемных и телевизионных антенн.

замена и ремонт инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг (вводные устройства, блочные теплопункты, водомерные узлы и др.

другие работы, не противоречащие ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения.

При капитальном ремонте жилых зданий за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, в состав работ должны в обязательном порядке включаться работы по восстановлению внутренней отделки квартир, поврежденной: при ремонте ограждающих конструкций и инженерных систем здания; в связи с нарушением температурно-влажностного режима эксплуатации здания по причинам, не зависящим от проживающих (протекание кровли, промерзание стен и др.

При разработке проектной документации на ремонт, модернизацию, реконструкцию зданий и сооружений или их частей должны быть учтены результаты инженерных изысканий и технического обследования объекта. В проектной документации должны быть предусмотрены мероприятия, обеспечивающие несущую способность, эксплуатационную надежность и требуемые пожарно-технические показатели зданий и сооружений в целом, их отдельных элементов и конструкций, а также несущую способность и устойчивость грунтов основания на всех стадиях выполнения ремонтно-строительных работ и последующей эксплуатации. При этом должно быть обеспечено наиболее эффективное использование и сохранение существующих конструкций.

Сроки проведения капитального ремонта зданий определяются с учетом результатов проводимых в установленном порядке технических осмотров и оценки технического состояния зданий. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий приведена в приложении К Технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.04-14-2005 (см. таблицу.

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий.

Виды жилых зданий по материалам основных конструкций и условиям эксплуатации.

Продолжительность (лет) до постановки на.

Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации То же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме То же с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры Со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с деревянными перекрытиями; деревянные со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации То же, с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влаж­ностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т. п.

5 Не менее 5 3 3 3.

До начала капитального ремонта с жильцами должны в обязательном порядке заключаться соответствующие договора.

Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 30 декабря 2006 г. № 209 поручено руководителям областных и Минского городского управлений жилищного хозяйства, ремонтно-строительных организаций отрасли обеспечить с 1 января 2007 г. на вновь начинаемых объектах ремонта жилых домов заключение договоров между заказчиком, подрядной организацией и гражданином на выполнение ремонтно-строительных работ.

На стадии проектирования капитального ремонта жилого дома должно проводиться обязательное обследование всех конструктивных элементов дома и инженерных систем с целью недопущения объемов дополнительных работ, выявляемых в процессе производства ремонтно-строительных работ. Проектная документация на капитальный ремонт жилого дома подлежит согласованию с заинтересованными, рассмотрению в государственной экспертизе и утверждению в установленном порядке.

На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов здания или объекта.

При проектировании капитального ремонта жилищного фонда должно предусматриваться благоустройство придомовых территорий, как для отдельных зданий, так и для группы зданий. Проектная документация на благоустройство придомовой территории должна включать в себя работы по приведению к нормативным требованиям состояния дорог, тротуаров, дорожек, зеленых насаждений; площадок для отдыха, игр и хозяйственных целей; малых архитектурных форм; хозяйственных построек. Площадь зеленых насаждений квартала (микрорайона) должна составлять не менее 10 процентов площади жилой территории. Эта норма может быть сокращена до 7 процентов при примыкании территории к парку, лесопарку, городскому саду или скверу. Площадь зеленых насаждений при благоустройстве одного здания или группы зданий не нормируется.

В случае проведения ремонтно-строительных работ без отселения жильцов или без прекращения эксплуатации здания в проектной документации должны быть разработаны требования пожарной безопасности и предусмотрены мероприятия по обеспечению безопасных для населения условий ремонтно-строительных работ на период их проведения.

Не позднее 30 дней до начала проведения капитального ремонта дома должно быть проведено собрание жильцов дома с предоставлением им информации (памятки) о видах и сроках проведения ремонтных работ, организации и технологии проведения этих работ. Вопросы, поднимаемые гражданами в период проведения капитального ремонта и не требующие дополнительного обследования и рассмотрения с другими заинтересованными, должны решаться безотлагательно. Приемка выполненных ремонтно-строительных работ должна осуществляться по каждой квартире с составлением акта, подписанного заказчиком, подрядной организацией и гражданином.

В соответствии со статьей 68 Жилищного кодекса Республики Беларусь, при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома государственного жилищного фонда, если ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения, нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома предоставляется другое жилое помещение без расторжения договора найма занимаемого жилого помещения. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в предоставляемое жилое помещение местный исполнительный и распорядительный орган, предприятие, учреждение, организация в судебном порядке могут требовать их переселения.

Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома, должно отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, по площади может быть менее занимаемого по договору найма жилого помещения.

В случае если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам его семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения в другое жилое помещение и возвращение в отремонтированное (реконструированное) производится за счет средств собственника жилищного фонда.

Соответственно и по статье 106 Жилищного кодекса, если при капитальном ремонте или реконструкции жилого дома жилое помещение, находящееся в собственности гражданина, не может быть сохранено или его площадь уменьшится, то предприятием, учреждением, организацией, которым предназначается подлежащий капитальному ремонту или реконструкции жилой дом (жилое помещение), предоставляется гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее занимаемого жилого помещения и соответствующее требованиям статьи 73 Кодекса (жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно находиться в пределах данного населенного пункта), или по его желанию выплачивается денежная компенсация за утраченное жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

Если собственником жилого помещения является юридическое лицо негосударственной формы собственности, ему предоставляется в собственность равноценное по площади и благоустройству жилое помещение или по его желанию выплачивается денежная компенсация за утраченное жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

С 22 марта 2008 г. в республике введен в действие новый порядок надстройки мансард при реконструкции жилых домов. Согласно Указу Главы государства от 18 декабря 2007 г. № 657 надстройка мансардных этажей возможна при письменном согласии большинства собственников жилых помещений в доме (ранее это допускалось только при 100-процентном согласии всех собственников.

Преимущественное право на долевое участие в возведении мансардных этажей имеют семьи, проживающие в реконструируемом доме, и в первую очередь состоящие на квартирном учете. При этом надстройки должны проектироваться с учетом нуждаемости указанных семей в улучшении жилищных условий.

На период реконструкции дома жильцы освобождаются от платежей за коммунальные услуги до завершения всех работ, а соответствующие затраты возлагаются на заказчиков (застройщиков.

Необходимо также отметить, что владельцам индивидуальных жилых домов оказывается существенная государственная поддержка при осуществлении ими капитального ремонта и реконструкции своего жилья.

В соответствии с Указом Главы государства от 7 февраля 2006 г. № 75 на капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений предоставляются льготные кредиты сберегательным банком «Беларусбанк» (в размере до 90 % стоимости затрат на реконструкцию, на срок до 10 лет, под 3 % годовых) трудоспособным гражданам, постоянно проживающим и работающим в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает двукратного среднемесячного среднедушевого минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу подачи документов для включения этих граждан в списки на получение льготных кредитов.

Согласно Положению (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2006 г. № 1554), разработанному в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 2 июня 2006 г. № 368 «О мерах по регулированию отношений при газификации природным газом эксплуатируемого жилищного фонда граждан» гражданам (в том числе нетрудоспособным, пенсионерам и другим категориям граждан) предоставляются в установленном порядке льготные кредиты на финансирование проектирования и строительства газопроводов от места присоединения к действующему уличному распределительному газопроводу до отключающего устройства на вводе в жилой дом и внутридомовой системы газоснабжения, новых уличных распределительных газопроводов с газопроводами-вводами для газификации эксплуатируемого гражданами жилищного фонда.

Льготные кредиты предоставляются гражданам в установленном порядке Сберегательным банком «Беларусбанк» в размере до 70 % стоимости работ согласно перечню затрат, подготавливаемому (на основании заявок горисполкомов и райисполкомов) газоснабжающей организацией. Максимальный срок, на который предоставляются данные кредиты, не должен превышать 2-х лет. Процентная ставка за пользование льготными кредитами установлена в размере 3 процентов годовых.

Конкретный размер льготного кредита определяется при заключении кредитного договора с собственником жилого помещения исходя из величины его доходов и стоимости работы согласно перечню затрат и договору подряда на их выполнение. Предоставление льготных кредитов нетрудоспособным гражданам осуществляется при наличии договоров поручительства по выполнению ими обязательств по этим кредитам.

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 44, за месяц 198.