Сам себе юрист

Согласно Градостроительному кодексу РФ индивидуальное жилищное строительство — это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Главное отличие при таком строительстве — не требуются проектная документация и госэкспертиза, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее застройщик, по собственной инициативе, вправе поручить подготовку проектной документации юридическим лицам, которые имеют соответствующие лицензии на деятельность по проектированию зданий и сооружений. Это необходимо сделать, потому что если в процессе строительства или после его окончания обнаружится, что проектная документация не соответствовала требованиям технических регламентов, а вашей жизни, здоровью причинен вред, то лицо, осуществлявшее подготовку проектной документации, будет обязано в полном объеме возместить причиненный вред.

Кто подключает частный дом к сетям инженерно-технического обеспечения.

Как правило, органы местного самоуправления предоставляют технические условия заинтересованным лицам до принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Но бывает так, что по какой-либо причине технические условия отсутствуют, либо истек срок их действия (он составляет два года). В этом случае правообладателю придется самому обращаться в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение построенного дома, для получения технических условий. Сведения об организации (наименование, юридический и фактический адреса) можно получить в органе местного самоуправления. Заявитель обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, с соответствующим запросом. В течение 14 дней без взимания какой-либо платы ему должны быть предоставлены технические условия либо мотивированный отказ в их выдаче. Технические условия должны содержать информацию о максимальной нагрузке в возможных точках подключения и о сроках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, действия технических условий (не менее двух лет с даты их выдачи). Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана будет обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного дома к сетям инженерно-технического обеспечения.

Где и как получить разрешение на строительство.

После истечения срока так называемой "дачной амнистии" оформление права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, будет осуществляться не в упрощенном порядке, а в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, то есть для этого необходимо будет получить от органа местного самоуправления разрешение на строительство и иметь акт о вводе объекта в эксплуатацию, принимаемый органом местного самоуправления. Так что на будущее нужно иметь в виду: разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Если строительство ведется на территории поселения или городского округа, выдача разрешений осуществляется соответственно органами местного самоуправления поселения или городского округа, если на межселенных территориях — органами местного самоуправления муниципального района.

Для получения разрешения требуется написать заявление и приложить к нему: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок ; 2) градостроительный план земельного участка ; 3) схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства . В течение 10 дней после подачи заявления выдается разрешение на строительство или отказ, который можно обжаловать в суде. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Несмотря на такой большой срок действие разрешения можно продлить. Но, если строительство дома так и не начато, вам могут отказать в его продлении.

Выдачи разрешения на строительство не требуется в любом случае, если речь идет о: - с троительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства ; - строительстве не капитальных объектов, которые предназначены для обслуживания основного дома либо имеют вспомогательный характер (баня, летняя кухня, сарай, теплица, парник, навес и т.д.). Даже если разрешения на строительство не требуется, это не означает, что застройщик может вести строительство по собственному усмотрению — строительные нормы и правила, иные нормативные акты необходимо соблюдать. Кроме того, для дачников существуют ограничения. В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" строительство на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, должно осуществляться в соответствии с проектом организации и застройки садоводческого или дачного некоммерческого объединения.

При строительстве собственного дома, необходимо заключить договор строительного подряда! Заключают договор обычно две стороны — подрядчик и заказчик. Заказчик — это вы, гражданин, который намерен построить дом для проживания в нем самому и своей семьи, причем неважно, будете вы проживать в доме постоянно или время от времени. Подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое будет заниматься строительством вашего семейного очага. По договору строительного подряда подрядчик обязуется построить для вас дом, а вы, как заказчик этого строительства, обязуетесь принять построенный дом и заплатить определенные договором денежные средства. Процесс строительства лучше разбить на отдельные этапы, составить график их выполнения, обязательно установив начальные и конечные сроки, как каждого этапа, так и всего договора в целом. В договоре подряда указывается цена работ или способы ее определения, например путем составления сметы, которая является частью договора. Завышение объемов работ — наиболее простая и поэтому часто встречающаяся форма обмана. Требуйте составления сметы, в которой должно быть определено количество и стоимость материалов, необходимых для каждого из этапов строительства. Особенно актуально, если поставкой материалов занимается подрядчик. Понять, сколько купили и куда все это делось, несведущему человеку очень тяжело, но со сметой есть хоть какой-то шанс проконтролировать, куда ушли ваши деньги.

Сумма, установленная в договоре (цена договора) или в смете, если ее наличие предусмотрено договором, может быть приблизительной или твердой. Она считается твердой, если договором не установлено иное. Ваше право требовать от подрядчика включения в договор условия о том, что сумма договора является окончательной и не может измениться. Но учтите, что если цена определена как твердая, то вы не вправе требовать ее уменьшения ни при каких обстоятельствах. Подрядчик же, при существенном возрастании стоимости предоставленных им материалов и оборудования, а также оказываемых третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, вправе требовать увеличения установленной цены, а при отказе с вашей стороны - расторжения договора. Если же цена работ определена приблизительно и в процессе выполнения работ возникла необходимость в проведении дополнительных работ, которые ранее не были предусмотрены договором (сметой), подрядчик обязан своевременно предупредить вас об этом, согласовать с вами стоимость проведения таких работ и только после этого приступить к их выполнению. Все согласования по таким работам и их стоимости должны быть оформлены письменно. Если подрядчик что-то сделал без получения от вас письменного разрешения, считайте, что это "что-то" — подарок для вас, а за подарки, как известно, не платят.

Подрядчик несет ответственность за нарушение графика работ, т.е. любого срока выполнения работы, установленного договором. За нарушения сроков вы вправе требовать неустойку, установленную Законом О защите прав потребителей. даже если это условие и не прописано в договоре. Неустойка составляет 3% от стоимости работ за каждый день просрочки, но не может превышать стоимости работ, установленной договором (или стоимости работ по отдельному этапу). А если стоимость работ не определена - от общей суммы договора. Чтобы не возникало недоразумений, в договоре необходимо четко расписать порядок оплаты: какие суммы и в какой момент времени вы должны заплатить подрядчику. Договором могут быть предусмотрены различные варианты оплаты: - предварительная оплата работы или отдельных ее этапов (аванс); - оплата после завершения отдельного этапа работы; - оплата после окончательной приемки — сдачи дома.

Заказчик имеет право в любое время осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, за соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством материалов и правильностью их использования, но не может вмешиваться при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Требовать от подрядчика демонстрировать все так называемые скрытые работы, т.е. те работы, которые впоследствии невозможно будет увидеть без ущерба для проведенных работ, например, выполнение гидроизоляции и т.п. Обратиться к подрядчику с письменной претензией и назначить разумный срок для устранения недостатков, если во время строительства для вас станет очевидным, что работа не будет выполнена надлежащим образом. При неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования вы вправе отказаться от договора подряда и потребовать возмещения причиненных вам убытков. Подрядчик обязан предупредить: о любых непредвиденных обстоятельствах, возникших в процессе выполнения работ (даже не зависящих от подрядчика), которые могут привести к нарушению сроков завершения работ, влияют на прочность строения, качество работ и т.п.; о непригодности или недоброкачественности предоставленных вами материалов, оборудования, технической документации, если по условиям договора такая обязанность на вас возлагалась; о возможных неблагоприятных последствиях выполнения ваших указаний о способе исполнения работы. Например, если вы решите сделать балкончик, не предусмотренный проектом дома, подрядчик должен вас предупредить о том, насколько плоха эта идея. Если вы будет настаивать, у подрядчика есть право в таком случае отказаться от исполнения договора. Но даже если он выполнит ваше пожелание молча, он не будет нести ответственности за убытки, которые возникнут у вас после падения балкона на вашу любимую клумбу.

Чтобы сроки постройки не были нарушены, необходимо сначала их установить. Поэтому нужно включать в договор сроки, разбивая все работы на отдельные этапы, и устанавливать дату их начала и окончания. Если срок нарушен, заказчик может: - назначить новый срок. Этот срок может быть установлен в письменном документе (дополнительном соглашении к договору), который подписывается заказчиком и подрядчиком, или в претензии, переданной подрядчику; - поручить строительство третьим лицам и потребовать от подрядчика возмещения понесенных расходов. Путь хорош, если нет иного выхода. Но для того, чтобы побудить подрядчика возместить ваши расходы, нужно действовать аккуратно, запасаясь доказательствами, так как наверняка придется обращаться в суд; - потребовать уменьшения цены за выполнение работы. Такое требование должно быть сформулировано в письменной претензии, которая передается подрядчику; - потребовать возмещения убытков, которые вы понесли из-за нарушения срока выполнения работы. Например, мебель, купленную для загородного дома, вы вынуждены были несколько месяцев хранить на специальном складе. Сохраненные вами квитанции об оплате этих услуг помогут получить компенсацию ваших убытков; - отказаться от услуг этого подрядчика. Причем отказаться вы можете даже в случае, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.

После выполнения всех работ, предусмотренных договором, подрядчик должен назначить дату приемки дома, заблаговременно известив об этом заказчика. Заказчик должен с участием подрядчика осмотреть дом и принять выполненную подрядчиком работу, подписав акт приема работ. Все очень просто, если все сделано хорошо. Но такое бывает нечасто. Поэтому рассмотрим ситуацию, когда есть претензии к выполненной работе. Итак, если в момент приемки дома вы обнаружили брак, строительные недоделки или иные недостатки выполненной работы, немедленно заявите об этом подрядчику: устранение этих недостатков — его обязанность. Необходимо знать, что существует два вида недостатков строительства — явные и скрытые. Явные недостатки — недостатки, которые невозможно было не заметить при обычном способе приемки работ. Скрытые недостатки — недостатки, которые в момент приемки не были видны или вы не могли их заметить, но в процессе эксплуатации дома они появились. Если между вами и подрядчиком возник спор по поводу недостатков строительных работ, этот спор разрешается с привлечением независимого эксперта. Оплачивать экспертизу первоначально обязан подрядчик. Требовать проведения экспертизы могут: - заказчик; - подрядчик; - и тот, и другой вместе.

В последнем случае факт назначения экспертизы, вопросы, на которые должен ответить эксперт, сведения о том, по настоянию какой стороны проводится экспертиза, — все это должно быть зафиксировано в письменном соглашении сторон. Это может иметь принципиальное значение после получения заключения эксперта. И вот почему. Во-первых, если у вас есть претензии к подрядчику, они должны быть сформулированы перед экспертом в виде четких вопросов. Заключение эксперта — это ответы на поставленные перед ним вопросы. Во-вторых, если экспертизой будет установлено, что подрядчик не допустил никаких нарушений, расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовавшая ее назначения, а если она назначена по соглашению между сторонами, то обе стороны несут расходы поровну. Итак, либо с помощью экспертов, либо самостоятельно, но вам удалось убедить подрядчика в том, что построенный им дом имеет недостатки. Что делать дальше? Здесь стоит подумать, потому что у вас есть право выбора: - требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок ; - требовать уменьшения установленной договором стоимости работ ; - обратиться к третьим лицам для устранения выявленных недостатков и потребовать от подрядчика возместить расходы, которые вы понесете.

Необходимо помнить, что за нарушение сроков устранения недостатков подрядчик тоже должен заплатить вам неустойку за каждый день просрочки. Причем срок выполнения первых двух требований установлен статьей 31 Закона "О защите прав потребителей" и составляет десять дней с момента предъявления требования. А вот срок безвозмездного устранения недостатков, если он отсутствует в договоре, устанавливаете вы, только не забудьте зафиксировать его в письменном документе. Окончательный акт приемки выполненных строительных работ можно подписывать после: - полного устранения подрядчиком выявленных недостатков; - или подписания сторонами документа, из которого было бы ясно и понятно, какие недостатки и в какие сроки подрядчик устранит; - или подписания документа, из которого бы следовало, каким образом урегулированы претензии и описан порядок такого урегулирования (например, снижение стоимости работ, выплата компенсации и (или) неустойки и т.п.). Подрядчик несет ответственность за строительные недостатки : - в течение гарантийного срока; - в течение 5 лет (для недвижимого имущества) со дня приемки работ; - в течение 10 лет со дня приемки работ, если обнаруженные вами недостатки будут существенные.