О себестоимости строительства: 30 000 руб

О себестоимости строительства: 30 000 руб/кв.м. – утопия или реальность.

Эта статья, являясь квинтэссенцией аналитических заметок и исследований, доступных в российском сегменте сети Интернет, с поправкой на личную позицию автора, представляет собой попытку ответа на следующие вопросы, часто возникающие у клиентов инвестиционно-строительных компаний, приобретающих квартиры в домах-новостройках или размышляющих о возможности и своевременности их приобретения.

из чего складывается себестоимость строительства многоквартирных панельных и монолитно-кирпичных домов в г. Москва и Московской области.

какой является на сегодняшний день минимальная норма прибыли, ради которой согласны жить и работать строительные компании, возводящие многоквартирные жилые дома в г. Москва и ближнем Подмосковье.

существуют ли пути снижения цен на жилье до обещанных Правительством России 30 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры.

Важно понимать, что строительство многоквартирного жилого дома это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. Процесс постройки монолитно-кирпичного дома общей жилой площадью примерно 20 000 кв.м. занимает 3-4 года и стоит для компании-застройщика примерно 800 000 000 руб. (В Подмосковье по состоянию на 2008 год). Полная себестоимость строительства, как я уже говорил выше, зависит от типа жилого дома, общей площади застройки, соотношения жилых и нежилых помещений, стоимости земли, стоимости подключения к энергоносителям и коммунальным сетям, обременений застройщика по инвестиционному контракту, размера финансовых резервов на дополнительные или непредвиденные согласования. Прежде всего, выделим общие разделы затрат застройщика, необходимых для реализации проекта строительства многоквартирного жилого дома, из которых складывается себестоимость строительства.

стоимость аренды земельного участка на период реализации проекта или стоимость его покупки.

подготовка проектно-сметной документации по строительству многоквартирного жилого дома.

согласование технических условий на подключение к сетям и разработка проектов сетей.

изыскательские, геоинженерные и топографические работы по земельному участку.

экспертиза проекта и получение заключения экспертизы по проекту строительства многоквартирного жилого дома.

согласования и получение необходимой исходно-разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома.

подготовка территории строительства.

земляные, инженерные, общестроительные и строительно-монтажные работы.

электромонтажные, инженерно-коммуникационные и сетевые внутренние работы.

устройство наружных сетей (ИТП, насосные станции, водозаборные узлы и т.п.

отделочные и общестроительные работы по жилому дому.

отделочные и инженерные работы в квартирах.

благоустройство и озеленение территории строительства.

содержание службы Заказчика и технической дирекции строительства.

эксплуатационные расходы строительства.

расходы на рекламу и реализацию квартир в строящемся доме.

Рассмотрим структуру расходов на строительство в конечной (полной) себестоимости строительства многоквартирного дома для строительной компании. Сразу хочу оговориться, что структура себестоимости и проценты той или иной статьи расходов являются усредненными и приблизительными, и будут зависеть от следующих факторов.

конкретного муниципального образования на территории Московской области или Административного округа на территории г. Москвы.

стоимости земельного участка или прав его аренды на территории г. Москвы и Московской области.

общей площади строительства конкретного жилого дома или жилого микрорайона.

соотношения жилой и нежилой площади в общей площади жилого дома или микрорайона.

размера и стоимости обременений, предусмотренных условиями инвестиционного контракта, заключаемого строительной компанией застройщиком с Администрацией того или иного муниципального образования Московской области или с Правительством г. Москвы.

Исходя из данных, приводимых многочисленными аналитиками, в том числе таких уважаемых изданий как а также данным ДЭПР г. Москвы, Ассоциации Строителей России (АСР) и собственным расчетам полная усредненная себестоимость строительства 1 кв.м. жилой площади квартир в панельном и монолитно-кирпичном жилом доме в Подмосковье составляет 33 000 руб. и 39 000 руб. соответственно, а в г. Москве 58 000 руб. и 67 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартир. Итак, в общем, упрощенном для восприятия виде структура затрат застройщика будет выглядеть следующим образом.