Вопросы о ремонтах

Вопросы о ремонтах.

Капитальный ремонт многоквартирных домов.

Обзор основных положений Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства », утвержденных 17.09.2008 Генеральным директором государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства » были утверждены генеральным директором государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» 17 сентября 2008 г. (далее — Методические рекомендации). Названные Методические рекомендации содержат общие методические указания по определению состава работ при планировании капитального ремонта многоквартирных домов с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 21.07.2008 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства » (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ) и другими нормативными правовыми актами, а также рамки использования средств, полученных в соответствии с указанным Федеральным законом на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, при которых такое использование признается целевым и эффективным. Методические рекомендации предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, финансируемые за счет средств, предусмотренных в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ. а также товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительным и, иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.

Понятие многоквартирного дома.

Многоквартирным домом в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Как указано в Методических рекомендациях, специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей.

помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

вторая часть этого комплекса (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований. Межремонтные сроки и примерные объемы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с ВСН 58-88 (р), а при среднесрочном и краткосрочном планировании — уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей многоквартирных домов. Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный. Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства. Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ. Комплексный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону N 185-ФЗ предусматривает выполнение всех видов работ, предусмотренных ст. 15 (за исключением ремонта подвалов и лифтов в тех домах, где они отсутствуют). При проведении ремонта должны применяться материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав видов и подвидов работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирный дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям. Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа. Выборочный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону N 185-ФЗ назначается для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных ст. 15. Выборочный капитальный ремонт проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путем их полной или частичной замены.

Решение о проведении капитального ремонта.

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений для возмещения физического и функционального (морального) износа, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей и, при необходимости, замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе проведение работ по модернизации в составе работ по капитальному ремонту). Рекомендуемые виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации), Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденном приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 [далее — ВСН 58-88(р) ] и других нормативных документах.

Условия проведения капитального ремонта.

Определены следующие условия проведения капитального ремонта.

капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома.

объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны в ч. 3 ст. 15 Федерального закона N 185-ФЗ.

объем и состав ремонтных работ по каждому из установленных Федеральным законом N 185-ФЗ видов работ должен быть не меньше объемов текущего ремонта и не больше того, который рассматривается как реконструкция.

При этом под текущим ремонтом здания понимается комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей. При выполнении перечисленных условий должны быть решены задачи.

повышения энергоэффективности многоквартирных домов.

создания благоприятных условий проживания граждан.

применения современных материалов и оборудования, что соответствует понятию модернизации зданий при проведении капитального ремонта.

В Методических указаниях дается следующие понятие модернизации здания — это комплекс мероприятий, предусматривающий обновление функционально устаревшего планировочного решения существующего здания, используемых материалов и его инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к условиям проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов. Сущность модернизации жилищного фонда заключается в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также в приведении зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций, материалов.

Состав общего имущества.

Состав общего имущества в соответствии с Правилами содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме определяется: а) собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ); г) застройщиком (или иным лицом по заданию застройщика) в составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция по эксплуатации), разрабатываемой в соответствии с приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» на основании рекомендаций проектной организации, в составе проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома. В Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома предусмотрена полная информация о составе общего имущества многоквартирного дома, в том числе: а) перечень помещений общего пользования, их характеристика и площадь; б) перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции; в) перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции; г) перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение оборудования; д) перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента); е) перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента), материалы отделки, облицовки объекта (элемента). Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путем проведения ремонтов.

Общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ремонту.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющиеся объектами общей собственности. Примерный перечень частей многоквартирного дома, которые потенциально могут входить в состав общего имущества, определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Перечень объектов в составе общего имущества, уточненный постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила содержания общего имущества), распределяется по следующим блокам. Первый блок — помещения общего пользования в многоквартирном доме.

помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки.

лестницы; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование.

колясочные, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в много квартирном доме, оборудование (включая помещения котельных, бойлерных, элеваторных узлов и другого инженерного оборудования.

Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) следует учитывать критерии, установленные для таких помещений: а) они не должны являться частями квартир; б) они предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме. Второй блок — крыши как самостоятельный элемент общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме. Третий блок — ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям следует понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы. Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям следует понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома. Четвертый блок — ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома. К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся.

окна и двери в помещениях общего пользования.

ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд.

перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям.

наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры). Пятый блок — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения (квартиры) и (или) нежилого помещения. К объектам этого блока общего имущества могут быть отнесены, например.

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; газоснабжения, отопления, электроснабжения, оборудование мусоропроводов.

лифтовое оборудование.

системы вентиляции и кондиционирования.

дымоходы и газоходы.

печи и очаги в помещениях общего пользования; оборудование и средства пожаротушения и т. п.

К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. К внутридомовым системам электроснабжения относятся.

вводные шкафы, вводно-распределительные устройства.

аппаратура защиты, контроля и управления.

коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии.

этажные щитки и шкафы.

осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме.

электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома.

сети (кабели) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Техническая документация на многоквартирный дом.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) Инструкцию по эксплуатации по установленной форме, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Порядок содержания общего имущества.

Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ. устанавливаемыми в следующих документах: а) технических регламентах; б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (далее — санитарные правила); в) гигиенических нормативах; г) технических правилах и нормах, а также иных нормативных правовых актах, принимаемых Правительством РФ; д) стандартах, действующих до вступления в силу соответствующих технических регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, а также обязательных требованиях действующих строительных норм и правил в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации. Основным нормативным документом в области содержания общего имущества многоквартирных домов являются Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Нормативные правовые и методические акты по обеспечению капитального ремонта.

К нормативным правовым и методическим актам по обеспечению капитального ремонта относятся.

Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45.

Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденные приказом Министерства энергетики РФ от 24.03.2003 N 115.

До вступления в силу технических регламентов подлежат исполнению, в том числе надзорными органами, в части, не противоречащей законодательству РФ, следующие нормативные акты и документы в строительстве.

Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (далее — Положение о составе разделов проектной документации.

Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденное приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23.11.1988 N 312.

Положение по техническому обследованию жилых зданий ВСН 57-88 (р), утвержденное приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 06.07.1988 N 191 (далее — ВСН 57-88.

Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), утвержденные приказом Госгражданстроя СССР от 24.12.1986 N 446 [(далее — ВСН 53-86(р.

Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов; Нормы проектирования ВСН 61-89 (р), утвержденные Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 26.12.1989 N 250.

Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий ВСН 42-85 (р), утвержденные приказом Гражданстроя СССР от 07.05.1985 N 135 (в ред. изменений N 1, утвержденных приказом Госстроя России от 06.05.1997 N 17-16.

Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 31-102- 2003, утвержденные постановлением Госстроя России от 21.08.2003 N 153 (далее — СП 31-102-2003.

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Свод правил « Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» СП 31-107- 2004, рекомендован к применению письмом Госстроя России от 28.04.2004 N ЛБ-131 /9.

Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий МДС 13-1 .99, утвержденная постановлением Госстроя России от 17.12.1999.

Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35 .2004, утвержденная постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее — МДС 81-35.2004.

Указания по применению федеральных единых расценок на ремонтно-строительные работы МДС 81-38 .2004, утвержденные постановлением Госстроя России от 09.03.2004 N 37.

Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-33 .2004, утвержденные постановлением Госстроя России от 12.01.2004 N 6 (далее — МДС 81-33.2004.

Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81-25 .2001, утвержденные постановлением Госстроя России от 28.02.2001 N 15 (далее — МДС 81-25.2001.

Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве строительно-монтажных работ ГСНр 81-05-01-2001. утвержденный постановлением Госстроя России от 07.05.2001 N 46 (далее — ГСНр 81-05-01-2001.

Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время«ГСНр 81-05-02-2001. утвержденный постановлением Госстроя России от 19.06.2001 N 61 (далее — ГСНр 81-05-02-2001.

Изменения и дополнения к государственным элементным сметным нормам на ремонтно-строительные, пусконаладочные, строительные работы и на монтаж оборудования, утвержденные соответственно постановлениями Госстроя России N 38, 40, 41 и 42 в 2004 г.

Введены некоторые новые строительные нормы и правила взамен устаревших, в том числе непосредственно касающиеся работ по капитальному ремонту.

СНиП 31-01- 2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержден постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109.

СНиП 12-01- 2004 «Организация строительства», утвержден постановлением Госстроя России от 19.04.2004 N 70.

СНиП 23-02- 2003 «Тепловая защита зданий », утвержден постановлением Госстроя России от 26.06.2003 N 113.

СНиП 41-03- 2003 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов», утвержден постановлением Госстроя России от 26.06.2003 N 114.

СНиП 41-01- 2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование », утвержден постановлением Госстроя России от 26.06.2003 N 115.

Обоснование перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Общее имущество многоквартирных домов, как уже было сказано выше, состоит из целого ряда объектов. Все они, в зависимости от материалов и условий эксплуатации, имеют различные сроки службы и органично разделяются на две крупные группы: 1) объекты общего имущества несменяемые (несущие конструктивные элементы), определяющие сроки службы непосредственно здания. В каменных зданиях к объектам общего имущества первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы, срок службы которых является наибольшим; 2) все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. К заменяемым при капитальном ремонте объектам общего имущества относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и другие виды работ. Наличие этой группы объектов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта. Примерные (средние) сроки службы обеих групп объектов общего имущества многоквартирных домов и межремонтных периодов рекомендованы ВСН 58-88(р). Истечение указанных сроков не является основанием для замены конструкций и элементов здания. Средние сроки службы конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов должны учитываться при перспективном планировании ремонтных работ в процессе эксплуатации и при разработке Инструкции по эксплуатации капитально отремонтированного многоквартирного дома, где предусматривается перспективная периодичность ремонтов с учетом применяемых материалов. Фактическое техническое состояние конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов характеризуется их физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств. Под физическим износом конструктивных элементов здания, его инженерных систем понимается ухудшение их технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата потребительской стоимости жилых помещений. Физический износ конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах. В соответствии с требованиями СП 31-01-2003, при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями. Непосредственно техническое обследование конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов регламентируется ВСН 57-88(р), которое установило виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно, независимо от их ведомственной принадлежности. В соответствии с данным документом система технического обследования состояния жилых зданий включает, применительно к целям настоящих методических рекомендаций, следующие виды контроля технического состояния конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации.

инструментальный контроль технического состояния объектов общего имущества в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль.

техническое обследование конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов для проектирования капитального ремонта.

техническое обследование (экспертиза) многоквартирных домов при повреждениях конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества и авариях на этих объектах в процессе эксплуатации домов.

По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления объединения собственников многоквартирного дома должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в том числе по проведению в доме капитального ремонта, и подготовлены необходимые материалы и расчеты для рассмотрения на общем собрании собственников помещений. Перечень и состав работ по капитальному ремонту объектов общего имущества многоквартирного дома зависит от архитектурно-планировочных, конструктивных характеристик дома, уровня его инженерного обустройства, физического износа конструктивных элементов и инженерных систем. Исходя из соотношения совокупных величин удельных весов несменяемых и сменяемых объектов общего имущества домов различной этажности, уровню физического износа многоквартирного дома в размере 30% — начальной границе потребности в его капитальном ремонте, соответствует начальная граница в капитальном ремонте сменяемых объектов общего имущества, равная 45-50 % их физического износа. Такая же величина начальной границы капитального ремонта сменяемых объектов общего имущества определяется из таблиц физического износа конструкций и элементов жилых домов, содержащихся в ВСН 53-86(р). Таким образом, только при достижении сменяемыми объектами общего имущества такого или большего физического износа они должны быть капитально отремонтированы или заменены. Следует также иметь в виду, что устранение физического износа требует финансовых затрат, примерно равных восстановительной стоимости (т. е. в действующих ценах) заменяемой конкретной конструкции или инженерной системы или заменяемых частей, более точно определяемых при сметных расчетах. Проведение капитального ремонта должно основываться на подробной информации о степени износа всех конструкций и систем зданий по результатам обследования. До начала обследования собирается и анализируется архивный материал, содержащий информацию о техническом состоянии дома, выполненных ремонтных работах, акты и предписания специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования (лифты, противопожарная автоматика, электроснабжение, вентиляция). Описание дефектов и повреждений, выявленных при техническом осмотре, должно производиться в формулировках признаков износа, приведенных в соответствующих таблицах ВСН 53-86(р), а перечень и наименование работ по их устранению — с учетом примерного состава, прописанного в табличных формулировках таких работ. Это необходимо для обеспечения соответствия наименований работ, приведенных в таблицах с наименованиями ремонтно-строительных работ, принятыми в сметно-нормативных документах. Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в приложении 9 к ВСН 58-88(р). В приложении 3 к ВСН 58-88(р) приведен перечень конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования и примерные сроки их эксплуатации до проведения капитального ремонта. Перечень охватывает все разнообразие многоквартирных домов по конструктивным характеристикам и инженерному обустройству, построенных и эксплуатируемых на момент выхода данного нормативного документа, и, следовательно, применимым для целей настоящих методических рекомендаций в рамках, установленных ч. 3 ст. 15 Федерального закона N 185-ФЗ. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда также рекомендован перечень ремонтно-строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, который существенно расширен по сравнению с перечнем, рекомендуемым ВСН 58-88(р) за счет работ по модернизации, связанных с восстановлением или заменой отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением и изготовленные из новых материалов, более долговечных и экономичных, улучшающих их эксплуатационные показатели. Необходимо иметь в виду, что работы по модернизации, как составной части капитального ремонта, идентичны ряду работ, выполняемых в процессе реконструкции многоквартирных домов. Например: оборудование (вновь) и полная замена инженерных систем, устройство лифтов, ремонт встроенных помещений в зданиях. Существенным признаком работ по модернизации, проводимых при любом виде капитального ремонта, является их выполнение в существующих габаритах многоквартирного дома. При реконструкции многоквартирных домов выполняются работы по надстройке, пристройке и другие работы, связанные с изменением габаритов дома, а иногда и его назначением. Следует также разграничивать, вследствие различных источников финансирования, работы по капитальному ремонту и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами. Примерные усредненные сроки эксплуатации зданий между текущими ремонтами и капитальными ремонтами многоквартирных домов приведены в приложении 2 к ВСН 58-88(р). Примерные рекомендуемые перечни работ по текущему ремонту приведены в приложении 7 к ВСН 58-88(р) и приложении 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.

Особенности организации капи